Loan against property: What are the advantages and disadvantages?

वित्तीय आपात स्थिति में, कई लोग आमतौर पर महंगे पर्सनल लोन का सहारा लेते हैं। हालांकि, आपकी संपत्ति पर आप पर्सनल लोन की ब्‍याज दर से कम पर बड़ा लोन पा सकते हैं। यह लेख LAP के फायदे और नुकसान की जांच करता है।

Loan against property

जब किसी विशिष्ट उद्देश्य के लिए लोन लेने की बात आती है, तो व्यक्ति आमतौर पर पर्सनल लोन या संपत्ति जैसे एसेट पर लोन लेने के बीच चयन करते हैं। संपत्ति पर लोन लेने के कई फायदे हैं। लेकिन, साथ ही, कुछ नुकसान भी हैं। इस लेख में लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी के फायदे और नुकसान के बारे में बताया गया है।

इससे पहले कि हम लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी के फायदे और नुकसान पर चर्चा करें, आइए हम लोन्‍स के प्रकारों को सूचीबद्ध करके शुरू करें और फिर पता लगाएं कि लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी (LAP) का क्‍या अर्थ है।

लोन्‍स के प्रकार: सिक्‍योर्ड और अनसिक्‍योर्ड

वित्तीय संस्थान व्यक्तियों को मुख्य रूप से दो प्रकार के लोन प्रदान करते हैं:

a) सिक्‍योर्ड लोन

जब किसी संपत्ति की जमानत पर लोन की पेशकश की जाती है, तो इसे एक सिक्‍योर्ड लोन कहते हैं। सिक्‍योर्ड लोन के सामान्य उदाहरणों में होम लोन (खरीदी जा रही गृह संपत्ति की जमानत के विरुद्ध ऑफरिंग) और वाहन लोन (खरीदे जा रहे वाहन की जमानत के विरुद्ध ऑफरिंग) शामिल हैं।

लोन अगेन्‍स्‍ट सिक्‍योरिटी (LAS) सिक्‍योर्ड लोन का एक और सामान्य उदाहरण है। यह आमतौर पर संपत्ति, सोना, शेयर, फिक्‍स्‍ड डिपॉजिट, आदि जैसी संपत्ति की जमानत पर प्रदान किया जाता है। दी जाने वाली जमानत को संपार्श्विक के रूप में जाना जाता है। यदि उधार लेने वाला व्‍यक्ति लोन चुकाने में असमर्थ होता है, तो ऋणदाता जमानत को बेचकर बकाया ऋण राशि की वसूली कर सकता है। संपत्ति की बिक्री से वसूल की गई बकाया लोन राशि से अधिक, कोई भी अतिरिक्त राशि, उधारकर्ता को वापस कर दी जाती है।

b) अनसिक्‍योर्ड लोन्‍स

जब बिना किसी जमानत के लोन प्रदान किया जाता है, तो इसे अनसिक्‍योर्ड लोन कहते हैं। अनसिक्‍योर्ड लोन के सामान्य उदाहरणों में पर्सनल लोन, क्रेडिट कार्ड आदि शामिल हैं।

लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी क्‍या है?

लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी (LAP) एक संपत्ति के मालिक द्वारा संपार्श्विक के रूप में अपनी संपत्ति को देकर लिया गया एक सिक्‍योर्ड लोन है। संपार्श्विक संपत्ति आवासीय या कॉमर्शियल हो सकती है। लोन की राशि संपत्ति के मूल्य और लोन-टू-वैल्‍यू (LTV) अनुपात पर निर्भर करती है। LTV संपत्ति के मूल्य का वह प्रतिशत है जो वित्तीय संस्थान इसके मालिक को लोन के रूप में दे सकता है।

उधार लेने वाला व्‍यक्ति विभिन्न कारणों से लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी ले सकता है। उधार लेने वाले व्‍यक्ति को लोन लेने के लिए वित्तीय संस्थान को कारण बताने की आवश्यकता नहीं होती।

ऊपर दिया गया ग्राफ़िक कुछ ऐसे कारण दिखाता है जिनकी वजह से कोई व्यक्ति लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी ले सकता है। उदाहरण के लिए:

  • बच्‍चे की उच्‍च शिक्षा
  • बच्‍चे की शादी
  • घर में सुधार या मरम्‍मत
  • नया बिजनेस शुरू करना या मौजूदा बिजनेस का विस्‍तार करना
  • चिकित्‍सीय आपात स्थिति
  • डेट कंसोलिडेशन
  • छुट्टी पर जाना आदि

लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी के फायदे

नीचे लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी लेने के कुछ प्रमुख फायदे दिए गए हैं:

1) संपत्ति का लाभ उठाया जा सकता है

लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी आपको किसी उत्पादक उद्देश्य के लिए संपत्ति का उपयोग करने की सुविधा देता है। उदाहरण के लिए, हो सकता है कि आपने संपत्ति किराए पर दी हो और इससे पहले ही आय अर्जित करना शुरू कर दिया हो। आप इसके बदले में लोन लेकर और किसी उत्पादक उद्देश्य के लिए धन का उपयोग करके इसका और अधिक लाभ उठा सकते हैं, जैसे कि एक नया बिजनेस शुरू करना जो आय का एक अतिरिक्त स्रोत हो सकता है। भले ही आप वित्तीय संस्थान को संपार्श्विक के रूप में संपत्ति दे रहे हों, संपत्ति का स्वामित्व आपके पास ही रहेगा।

2) तेज प्रोसेसिंग

लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी के लिए प्रोसेसिंग का समय कुछ अन्य लोन के लिए आवश्यक समय से कम होता है क्योंकि यह एक सिक्‍योर्ड लोन है। यदि उधार लेने वाले व्‍यक्ति के पास संपत्ति के सभी आवश्यक दस्तावेज और अन्य दस्तावेज मौजूद हैं, तो लोन की मंजूरी और संवितरण जल्दी ही कर दिया जाता है।

3) कम ब्‍याज दर

LAP पर ली जाने वाली ब्याज दर अन्य लोन्‍स जैसे कि पर्सनल लोन (आमतौर पर 10-15% प्रति वर्ष की सीमा में) की तुलना में कम (आमतौर पर 8-11% प्रति वर्ष की सीमा में) होती है। LAP एक सिक्‍योर्ड लोन है, इसलिए वित्तीय संस्थान इसे कम ब्याज दर पर प्रदान करते हैं।

LAP पर देय EMI की गणना के लिए आप उपरोक्त या समान कैलकुलेटर का उपयोग कर सकते हैं।

कुछ वित्तीय संस्थान LAP फिक्‍स्‍ड ब्याज दर के बजाए फ्लोटिंग ब्याज दर पर प्रदान कर सकते हैं। यदि बाजार की ब्याज दरें गिरती हैं, तो आपको कम ब्याज राशि पर जाने से लाभ होता है। कुछ वित्तीय संस्थान LAP EMI-आधारित लोन के बजाए क्रेडिट लोन के रूप में पेश करते हैं। ऐसे में आप इस्तेमाल की गई राशि पर ही ब्याज का भुगतान करते हैं। ब्याज मासिक आधार पर लिया जाता है।

4) लोन की लंबी अवधि

वित्तीय संस्थान एक LAP के लिए 15 साल तक के टेन्‍योर की पेशकश करते हैं। यह पर्सनल लोन के लिए ऑफर की जाने वाली अवधि की तुलना में बहुत अधिक होती है। एक लंबा टेन्‍योर उधार लेने वाले को अपने नकदी प्रवाह को प्रभावित किए बिना लोन राशि को धीरे-धीरे चुकाने की सुविधा देता है। टेन्‍योर उधार लेने वाले की आयु, आय और अन्य पात्रता मानदंडों पर निर्भर करता है।

5) ज्‍यादा लोन राशि

उधार लेने वाला व्‍यक्ति अपनी जरूरत और संपत्ति के मूल्यांकन के आधार पर संपत्ति के ऊपर अधिक लोन राशि ले सकता है। वित्तीय संस्थान संपत्ति का मूल्यांकन करेगा और फिर LTV अनुपात (जो आमतौर पर 75-90% की सीमा में होता है) लागू करेगा। ऐसे संस्थानों की अधिकतम सीमा हो सकती है जो वे LTV के तहत दे सकते हैं। लोन की राशि संपत्ति के मूल्य, LTV अनुपात, उधारकर्ता की चुकौती क्षमता, क्रेडिट स्कोर आदि जैसे कारकों पर निर्भर करेगी।

लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी के नुकसान

आइए अब लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी के कुछ नुकसानों को देखते हैं:

1) डिफ़ॉल्ट होने की स्थिति में उधार लेने वाला व्‍यक्ति संपत्ति खो सकता है

लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी नियमित रूप से समय पर EMI का भुगतान करने की लंबी अवधि की प्रतिबद्धता है। यदि उधार लेने वाले व्‍यक्ति को वित्तीय कठिनाई का सामना करना पड़ता है और EMI का पुर्नभुगतान करने में चूक होती है, तो वित्तीय संस्थान संपत्ति का कब्जा ले सकता है, उसे बेच सकता है और बकाया ऋण राशि की वसूली कर सकता है। संपत्ति की बिक्री से वसूल की गई कोई भी अतिरिक्त राशि उधारकर्ता को वापस कर दी जाती है। उधार लेने वाले व्‍यक्ति को एहतियात के तौर पर कुछ महीने की EMI एक अलग बैंक खाते में रखनी चाहिए। आर्थिक तंगी के समय ये आपके काम आएंगे।

2) यदि दस्तावेज़ उपलब्ध नहीं हैं तो लोन स्वीकृति और संवितरण के लिए लंबा समय

इससे पहले, फायदे सेक्‍शन में, हमने देखा कि कैसे LAP को शीघ्रता से स्वीकृत और संवितरित किया जा सकता है। हालांकि, अगर संपत्ति के दस्तावेज उपलब्‍ध नहीं हैं, तो यह लाभ जल्दी से एक नुकसान बन सकता है, और LAP में पर्सनल लोने जैसे अन्य लोन्‍स की तुलना में अधिक समय लग सकता है। वित्तीय संस्थान को संपत्ति के सभी दस्तावेजों को देखने, संपत्ति का मूल्य निर्धारण करने आदि की आवश्यकता होती है। यदि संपत्ति के दस्तावेजों में कोई समस्या है, जैसे, कुछ दस्तावेज गायब हैं, या संपत्ति का टाइटल स्पष्ट नहीं है, तो इससे पूरी LAP प्रक्रिया में देरी हो सकती है। हालांकि ये समय लेने वाली प्रक्रियाएं हो सकती हैं, बैंक और NBFC संपूर्ण LAP प्रक्रिया की गति को तेज करने के लिए कदम उठा रहे हैं।

3) लोन की राशि संपत्ति के मूल्यांकन और LTV पर निर्भर करती है

वित्तीय संस्थान अपने नियुक्त संपत्ति मूल्यांकनकर्ताओं से संपत्ति का मूल्यांकन कराता है। एक बार संपत्ति का मूल्यांकन हो जाने के बाद, वित्तीय संस्थान लोन-टू-वैल्‍यू (LTV) अनुपात लागू करेगा। उदाहरण के लिए, मान लें कि उधार लेने वाले की संपत्ति का मूल्य 50 लाख रुपए है। अगर इस मामले में LTV 60% है, तो उधार लेने वाले व्‍यक्ति को अधिकतम 30 लाख रुपए का LAP मिलेगा।

4) ब्याज दरों के बढ़ने के समय में फ्लोटिंग दर नकदी के बहिर्वाह को प्रभावित कर सकती है

वित्तीय संस्थान फ्लोटिंग रेट पर LAP को मंजूरी दे सकते हैं। ब्याज दर के बढ़ने की स्थिति में, बाजार की ब्याज दरों में वृद्धि के अनुसार समय-समय पर ब्याज दर को बढ़ाया जाएगा। ब्याज दरों में वृद्धि होने पर इसकी EMI बढ़ेगी। एक निश्चित बिंदु के बाद, उच्च ब्याज दरें उधार लेने वाले के लिए वित्तीय संकट पैदा कर सकती हैं और यहां तक कि डिफ़ॉल्ट भी हो सकता है।

5) प्रोसेसिंग फीस और अन्‍य चार्जेज

लोन एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करने से पहले, वित्तीय संस्थान से प्रोसेसिंग फीस और अन्य शुल्क यदि कोई हो, के रूप में ली जाने वाली राशि को स्पष्ट करने के लिए कहें। अंतिम निर्णय लेने से पहले कुछ वित्तीय संस्थानों की प्रोसेसिंग फीस और ब्याज दरों की तुलना करें।

निष्‍कर्ष

लोन अगेन्‍स्‍ट प्रोपर्टी के कई फायदे और कुछ नुकसान हैं। फायदों में अपनी संपत्ति का उत्पादक उपयोग, तेज प्रोसेसिंग, कम ब्याज दर, उच्च लोन राशि और लंबा टेन्‍योर शामिल है। नुकसान में डिफ़ॉल्ट होने पर संपत्ति खोना, संपत्ति मूल्यांकन और एलटीवी तक सीमित लोन राशि, और ब्याज दर बढ़ने की स्थिति में फ्लोटिंग दरों से निपटना शामिल है। इसलिए फायदों और नुकसान का आकलन करें और तय करें कि आपकी आवश्यकताओं के लिए सबसे अच्छा क्या है।

संवादपत्र