रियल एस्टेट: क्या यह एक घर खरीदने के लिए अच्छा समय है?

यह भारत के रियल एस्टेट के बाजार में निवेश करने का आदर्श समय हो सकता है; इसके कई कारण हैं।

रियल एस्टेट क्या यह एक घर खरीदने के लिए अच्छा समय है

भारत की अर्थव्यवस्था अभी अभी स्थिति को संभालना शुरू कर रही है, जिसमें केंद्र ने राहत पैकेजों की घोषणा की है और राज्य सरकारें सावधानी से धीरे-धीरे अपने शहरों में लॉकडाउन हटा रही हैं, लेकिन पूरी तरह से सुधार होने में अभी भी समय लगेगा । नतीजतन, तरलता, नियोक्ताओं और कर्मचारियों दोनों के लिए एक बड़ी समस्या बनी हुई है ।

हालांकि कई क्षेत्रों में कंपनियां अभी भी तेज गति पकड़ने की कोशिश कर रहे है , पर जिन कर्मचारियों की छंटनी की गई है या जिनके वेतन में कटौती की गई है,वे अभी भी या तो बेरोजगार है या कम वेतन पर काम कर रहे हैं । इस तरह के समय में, क्या घर खरीदना या यहां तक कि इसके बारे में सोचना भी जीवन का एक विवेकपूर्ण निर्णय है?

वास्तव में, यह अचल संपत्ति निवेश के लिए एक आदर्श समय हो सकता है। चलिए, समझते हैं ,क्यों।

निर्णय लेना

ऐसे मुश्किल समय में, आप यह सोच के भयभीत हो सकते है कि अगली नौकरी आपकी जा सकती है; और अगर यह नहीं भी हुआ तो, शायद अगले कुछ वर्षों के लिए आपकी वेतन वृद्धि पर रोक लग सकती है । लेकिन अगर आप निर्णंय लेने का साहस जुटा सकते हैं, तो आप संपत्ति की खरीद में अपने लिए एक अच्छा सौदा प्राप्त करके स्थिति का लाभ उठा सकते हैं।

ऐसे निर्णय का औचित्य साबित करने के पर्याप्त कारण हैं । सबसे पहले, सदियों पुरानी ज्ञान की बात है: यदि आप मासिक किराए के रूप में खर्च किए गए पैसे को होम लोन ईएमआई के रूप में खर्च करते हैं,तो इसमें समझदारी होगी। आप और आपके परिवार के लिए एक स्थायी छत होना बड़े आश्वासन की बात है, क्योंकि इस तरह के समय में जब किसी की नौकरी सुरक्षा नहीं होती है, मासिक किराया चूका पाना, चिंता का कारण बन सकता है।

हालांकि, एक घर के मालिक के लिए रियल एस्टेट में निवेश करने का सबसे महत्वपूर्ण कारण जो इसे एक समझदार निर्णय बनाता है: महामारी ने भारतीय रियल एस्टेट डेवलपर्स को कमजोर कर दिया है, और वे अब इसपे प्रतिक्रिया देने की स्थिति में नहीं हैं। यह आपको एक खरीदार के रूप में लाभ देता है। आप छूट, मुफ्त उपहार, लंबित भुगतान और आसान शर्तों जैसी रियायतें प्राप्त कर सकते हैं।

हम इन बिंदुओं को बाद में देखेंगे, लेकिन पहले, सावधानी के कुछ बातें जानें।

कुछ करने से पहले अच्छी तरह से सोच लो

वर्तमान स्थिति में भारत में रियल एस्टेट निवेश केवल तभी समझदारी की बात है जब आप खुद को आवासीय संपत्ति के गृहस्वामी के रूप में देखें जिसे आप खरीद रहे हैं। यदि आप संपत्ति को किराए पर लेने के लिए रियल एस्टेट निवेश करने की सोच रहे हैं, तो यह एक बुरा विचार हो सकता है। बेरोजगारी, वेतन में कटौती, बिक्री से आय में गिरावट (जो छोटे व्यवसायों के लिए विशेष रूप से सच है) का मतलब है कि देश भर में किरायेदार अपने किराए का भुगतान करने में विफल हो रहे हैं । यह किसी भी रियल एस्टेट निवेशक के लिए एक चेतावनी कि घंटी होनी चाहिए।

मीडिया रिपोर्टों के अनुसार, मुंबई में अच्छी संपत्तियों के किराए घटी हैं; एक अनुमान के अनुसार, यह गिरावट 25% तक रही है। रिपोर्ट में एक महँगी वर्ली अपार्टमेंट में एक लीज डील की बात कही गई थी, जिसे लॉकडाउन के दौरान 3.25 लाख रुपये महीने के किराये पर दिया गया था; जिसका किराया रियल एस्टेट बाजार के गिरने से पहले 1.25 लाख रुपये अधिक था। बेंगलुरु में, किरायेदार बिना एक रुपये अधिक भुगतान किए, बड़े अपार्टमेंट में रहने जा रहे हैं।

कंसल्टेंसी अर्नेस्ट एंड यंग की एक रिपोर्ट में चेतावनी दी गई है कि केवल रईस इलाको के किराये पर असर नहीं हुआ है, यहां तक कि छात्र आवास जैसे मामूली क्षेत्रों ने भी महामारी का प्रभाव महसूस किया है । "जब सामान्य पाठ्यक्रम फिर से शुरू होगा, ई.बी.आई.टी.डी.ए. में 5% कि गिरावट आएगी जो अगले 12-18 महीनों के लिए वैसे ही रहने की उम्मीद है, कुछ सवालों के जवाब स्थिति सुधरने पर दिया जाएगा," इसने कहा ।

संपत्ति की भरमार

इस साल की शुरुआत में, महामारी के आने से पहले, रेटिंग एजेंसी इंडिया रेटिंग्स ने रियल एस्टेट क्षेत्र पर एक रिपोर्ट में उल्लेख किया था कि उसके आवास सामर्थ्य सूचकांक (आवास मूल्य में वृद्धि/वेतन में वृद्धि) ने वित्त वर्ष 2012 के आधार वर्ष की तुलना में उल्लेखनीय वृद्धि दिखाई थी। नतीजतन, आवासीय निवेशकों ने किफायती खंड में अपने पोर्टफोलियो का विस्तार करना शुरू कर दिया था|

इसमें कहा गया है कि ऋण से जुड़ी सब्सिडी योजनाओं, कम जीएसटी और आयकर के तहत छूट भी "अनुकूल नीतिगत समर्थन" के रूप में शामिल थे। साथ में, यह चेतावनी दी गई थी कि पूरा काम संपन्न कर चुकी कंपनियों को ऑफलोड जोखिम कम था मुकाबले उसके जिसके निर्माणाधीन परियोजनाएँ हैं,क्यूंकि आमतौर पर मांग उन अंत उपभोक्ताओं द्वारा संचालित है जो जोखिम के खिलाफ है "

रियल एस्टेट सलाहकार जोंस लैंग लासल्ले (JLL) से डेटा के रूप में पता चलता है कि कोविड-19 ने इस भविष्यवाणी को गलत ठहरा दिया। पिछले साल की तुलना में,जनवरी से मार्च के अंत में बिक्री तेजी से गिर गई , और दूसरी तरफ , नए लांच बढ़ रहे थे । जेएलएल ने इस क्षेत्र पर अपनी पहली तिमाही की रिपोर्ट में कहा, "घर खरीदारों के समुदाय ने आसन्न संकटों के प्रकाश में अपने खरीद निर्णयों को स्थगित कर दिया, जिसके कारण वार्षिक आधार पर Q1 2020 में लगभग 30% की बिक्री हुई।

एक अन्य हाउसिंग कंसल्टेंसी एनारॉक के आंकड़ों से पता चलता है कि 31 मार्च 2020 तक, भारत के शीर्ष सात शहरों में 6.44 लाख से अधिक बिना बिकी इकाइयां शेष रह गई थीं।

परेशान डेवलपर्स

डेवलपर्स के लिए महामारी इतनी गंभीर है कि वे इसे हाल के वर्षों में थर्ड ब्लैक स्वान घटना के रूप में बिलिंग कर रहे हैं - नोटबंदी और रेरा (रियल एस्टेट [विनियमन और विकास] अधिनियम, 2016) के बाद।

डेवलपर्स, विशेष रूप से आवासीय संपत्ति खंड से जुड़े हुए, महामारी के आने से पहले भी तरलता की कमी का सामना कर रहे थे। राष्ट्रव्यापी लॉकडाउन ने ऐसे अन्य निर्भर घटनाक्रमों की एक श्रृंखला को ट्रिगर करके स्थिति को खराब कर दिया जो संपत्ति लेनदेन को रोकने के लिए काम करता था ।

सबसे पहले, इसने आपूर्ति श्रृंखलाओं को गंभीर रूप से बाधित किया, जिससे लागत में वृद्धि हुई - यानी अधिक तरलता की समस्या - क्योंकि निर्माणाधीन परियोजनाएं ठप हो गईं। एनारॉक कंसल्टेंसी अब कहते हैं,कई मामलों में अब निर्माण में देरी दो साल तक चल सकती है । इसके अलावा, देरी के कारण नकदी की कमी भी और बढ़ गई क्योंकि अधूरी परियोजनाओं से राजस्व नहीं कमाया जाता है।

लॉकडाउन ने संभावित घर खरीदारों के आधार को काफी हद तक क्षीण कर दिया है ,जिससे वो घर के अंदर रहने और खरीद योजनाओं को स्थगित करने के लिए मजबूर हो गए, जिस कारण तरलता के मुद्दे और भी उलझ गए। और उसी वक़्त अप्रत्याशित रूप से कई श्रमिक पलायन कर रहे थे; बताया जा रहा है कि लॉकडाउन ने कुछ 10,000,000 प्रवासी कामगारों को अपने गांवों में लौटने के लिए मजबूर किया है, जिससे रियल एस्टेट क्षेत्र सबसे ज्यादा प्रभावित है ।

और तो और , घरेलू लॉकडाउन के कारण स्टील और सीमेंट जैसी निर्माण सामग्रियों की भारी कमी है। लेकिन जैसा कि रियल एस्टेट पोर्टल 99acres बताते हैं, लोजिस्टिक्स के कमी ने भी चीन से लोहा और इस्पात उत्पादों की तरह निर्माण सामग्री के आयात को बुरी तरह प्रभावित किया है ।

खरीदार का बाजार

कुल मिलाकर,रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए तत्काल भविष्य कुछ निराशाजनक लग रहा है । यह उद्योग समूह ,एफ.आई.सी.सी.आई. और कंसल्टेंसी फ्रैंक नाइट के सहयोग से तैयार नारेडको (नेशनल रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल) के रियल एस्टेट भावना सूचकांक में भी परिलक्षित हुआ है।

इस सूचकांक ने 2019 के अक्टूबर-दिसंबर तिमाही में आवासीय क्षेत्र के बारे में महसूस किए गए आशावाद को जताया, लेकिन 2020 के पहले तीन महीनों में ये उम्मीद टुटती दिखाई दी । इसके अनुसार, डेवलपर्स जनवरी-मार्च में तीन महत्वपूर्ण मापदंडों को लेकर उत्साहित थे: नए लॉन्च, बिक्री और कीमत।

मीडिया रिपोर्ट में कहा गया है कि हताश दलाल अब घर के खरीदारों को आकर्षक ऑफर जैसे रिफंडेबल बुकिंग राशि, कैशबैक योजनाओं और बुकिंग पर मुफ्त उपहार के साथ लुभाने की कोशिश कर रहे हैं। मिंट ने एक योजना की सूचना दी जिसमें बुकिंग राशि का टुकड़ों में भुगतान शामिल है: पहली बारी में 1 लाख रुपये, और शेष बुकिंग राशि अगले 100 दिनों में, जिसमे पूर्ण रिफंड के साथ 90 दिनों के भीतर रद्द करने का विकल्प भी शामिल था।

एक अन्य योजना में, डेवलपर ने बताया है कि अगर बुकिंग लॉकडाउन के दौरान की जाएगी तो डेवलपर को संपत्ति की लागत का 5% कैशबैक के रूप में वापस दिया जाएगा। एक संभावित खरीदार के रूप में, आपको इन प्रस्तावों का लाभ उठाना चाहिए।

आरबीआई द्वारा 22 मई को रेपो दर को कम करने के बाद,पीएसयू बैंकों द्वारा पेश की जा रही कम गृह ऋण ब्याज दर अभी एक और आकर्षण का केंद्र बना हुआ हैं;जिसमे सबसे कम गृह ऋण ब्याज दर अब 6.85% है, जो वेतनभोगी व्यक्तियों को पेश की जा रही है।

अंतिम शब्द

यदि आप अभी अचल संपत्ति बाजार में निवेश करने की योजना बना रहे हैं, तो आपको एक तैयार संपत्ति की तलाश करनी चाहिए; अभी भी निर्माणाधीन इकाइयों से बचें। जैसा कि एनारॉक ने चेतावनी दी है, अच्छी तरह से वित्त पोषित परियोजनाओं के लिए निर्माण में देरी कई महीनों तक चल सकती है; जबकि अन्य परियोजनाओं के लिए दो साल तक की देरी संभव है ।

यदि आप एक किराया दाता हैं तो इसका मतलब केवल अनावश्यक वित्तीय बोझ को न्योता देना हो सकता है , क्यूंकि परियोजना में देरी के समय आपको ईएमआई का भुगतान भी करना पड़ेगा | चूंकि महामारी को राष्ट्रीय आपदा घोषित किया गया है, इसलिए आप किसी भी देरी में अर्थदंड की वसूली के लिए रेरा का सहारा नहीं ले पाएंगे।

सबसे बड़ी बात यह है कि यदि आप प्रोत्साहन प्रस्ताव लेते हैं, तो इसके दस्तावेज अच्छी तरह से पढ़ना याद रखें, और डेवलपर द्वारा बाद में आपकी बुकिंग रद्द करने का निर्णय लेने की स्थिति में रद्दीकरण खंडों को समझ लें।

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