लोन के पूर्व भुगतान का क्या अर्थ होता है? यह आपको ब्याज बचाने और लोन की अवधि को कम करने में कैसे मदद कर सकता है

घर का मालिक होना किसी भी व्यक्ति की सबसे बड़ी आकांक्षाओं में से एक होता है। हालांकि, घरों की अधिक कीमतों को देखते हुए ज्यादातर लोग अपना घर डाउन पेमेंट पर नहीं खरीद सकते हैं। उन्हें होम लोन पर निर्भर रहना पड़ता है और वह भी 20 साल तक की लंबी अवधि के लिए। यह लेख बताएगा कि कोई भी व्यक्ति विभिन्न होम लोन पूर्व भुगतान विकल्पों के जरिये अपने होम लोन का भुगतान समय से पहले कैसे कर सकता है।

होम लोन पूर्व भुगतान (प्रीपेमेंट) क्या है?

होम लोन की अवधि 5 से 20 वर्ष या उससे भी अधिक के बीच कहीं भी हो सकती है। अधिकांश लोग अधिकतम अवधि का लोन लेना पसंद करते हैं ताकि वे समान मासिक किश्तों (ईएमआई) को जितना हो सके कम रख सकें।

होम लोन प्रीपेमेंट 20 साल की सामान्य अवधि से पहले होम लोन को निपटाने की प्रक्रिया है। ऐसा विभिन्न होम लोन पूर्व भुगतान विकल्पों का इस्तेमाल करके किया जा सकता है जैसे कि ईएमआई बढ़ाना या एकमुश्त पूर्व भुगतान करना, या दोनों। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि आरबीआई के दिशानिर्देशों के अनुसार, बैंक व्यक्तिगत उधारकर्ताओं से किसी भी फ्लोटिंग रेट होम लोन पर कोई फोरक्लोज़र शुल्क/पूर्व भुगतान दंड नहीं लगा सकते हैं। इसलिए, यदि आपके पास अतिरिक्त धनराशि है, तो आपके होम लोन का आंशिक पूर्व भुगतान बहुत मायने रखता है।

होम लोन पूर्व भुगतान के विकल्प

मान लीजिये कि अमित 6.75 प्रतिशत प्रति वर्ष की ब्याज दर पर 20 साल की अवधि के लिए 50 लाख रुपये का होम लोन लेता है। उसे 38,018 रुपये की ईएमआई देनी होगी। 20 वर्षों में अमित का कुल भुगतान 91,24,365 रुपये होगा, जिसमें 50 लाख रुपये का मूल भुगतान और 41,24,365 रुपये का ब्याज भुगतान शामिल है।

होम लोन चुकाते समय अमित के पास दो विकल्प होते हैं: या तो 20 साल के लिए नियमित ईएमआई का भुगतान जारी रखें या विभिन्न होम लोन प्रीपेमेंट विकल्पों में से किसी एक को चुनें। इस लेख में, हम चार पूर्व भुगतान विकल्पों पर चर्चा करेंगे:

• ईएमआई में 5% वार्षिक वृद्धि 
• प्रत्येक वर्ष के अंत में 50,000 रुपये का पूर्व भुगतान
• ईएमआई में 10% वार्षिक वृद्धि 
• प्रत्येक वर्ष के अंत में 1,00,000 रुपये का पूर्व भुगतान

आइए देखें कि उपर्युक्त पूर्व भुगतान विकल्पों में से हर विकल्प कैसे काम करेगा और उन्हें चुनने से अमित को क्या लाभ होंगे।

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1) ईएमआई में 5% वार्षिक वृद्धि

अधिकांश लोगों को उनके प्रदर्शन मूल्यांकन के दौरान उनके वेतन में वार्षिक वृद्धि की जाती है। वे अपने होम लोन की ईएमआई बढ़ाने के लिए अतिरिक्त मासिक नकदी प्रवाह का उपयोग कर सकते हैं।

उदाहरण के लिए, अमित हर साल की शुरुआत में अपनी मासिक ईएमआई को 5 प्रतिशत की चक्रवृद्धि दर से बढ़ा सकता है। हमारे उदाहरण में, वह 38,018 रुपये की ईएमआई से शुरू होता है। दूसरे वर्ष से शुरू करके वह हर साल ईएमआई में 5 प्रतिशत की वृद्धि कर सकता है: 

• दूसरे साल की ईएमआई: 39,919 रुपये
• तीसरे साल की ईएमआई: 41,915 रुपये
• चौथे साल की ईएमआई: 44,011 रुपये
• पांचवें साल की ईएमआई: 46,211 रुपये वगैरह

ईएमआई में 5% वार्षिक वृद्धि का विकल्प चुनकर, अमित अपने होम लोन पर निम्नलिखित लाभ उठा सकता है:

1. ईएमआई की संख्या में कमी: अमित होम लोन को नियमित 240 के बजाय 152 ईएमआई किश्तों में पूरा कर सकेगा। इससे उसे 88 ईएमआई किश्तों की बचत होती है।
2. ब्याज पर बचत: अमित को 41,24,365 रुपये के नियमित ब्याज के बजाय 27,71,482 रुपये का ब्याज देना होगा। इसलिए उसे ब्याज भुगतान पर 13,52,883 रुपये की बचत होगी।

 2) प्रत्येक वर्ष के अंत में 50,000 रुपये आंशिक पूर्व भुगतान

कई लोगों को उनके प्रदर्शन मूल्यांकन या दिवाली बोनस के हिस्से के रूप में वार्षिक बोनस मिलता है। वे इस एकमुश्त राशि का उपयोग अपने होम लोन का वार्षिक आंशिक पूर्व भुगतान करने के लिए कर सकते हैं। हालांकि, कुछ बैंक ईएमआई में वृद्धि की अनुमति नहीं दे सकते हैं, जैसा कि पहले खंड में चर्चा की गई है। ऐसी स्थिति में, होम लोन लेने वाला व्यक्ति बैंक में आवर्ती जमा (आरडी) में हर महीने कुछ पैसे अलग रख सकता है।

अमित अपने वार्षिक बोनस का उपयोग अपने होम लोन का आंशिक पूर्व भुगतान करने के लिए कर सकता है। अगर उसे कोई वार्षिक बोनस नहीं मिलता है, तो वह किसी बैंक में 4000 रुपये प्रति माह का आवर्ती जमा शुरू कर सकता है। 12 महीने के अंत में, उसके पास 48,000 रुपये होगा, साथ ही ब्याज भी मिलेगा। वह अपनी जेब से कुछ अतिरिक्त पैसे जोड़कर इसे 50,000 रुपये कर सकता है। हर साल, अमित इस 50,000 रुपये का उपयोग अपने होम लोन के आंशिक पूर्व भुगतान करने के लिए कर सकता है।

प्रत्येक वर्ष के अंत में 50,000 रुपये वार्षिक आंशिक पूर्व भुगतान का विकल्प चुनने से अमित को अपने होम लोन पर निम्नलिखित लाभ प्राप्त होंगे: 

1. ईएमआई की संख्या में कमी: अमित होम लोन को नियमित 240 के बजाय 198 ईएमआई किश्तों में पूरा कर सकेंगे। इससे उन्हें 42 ईएमआई किश्तों की बचत होगी।
2. ब्याज पर बचत: अमित को 41,24,365 रुपये के नियमित ब्याज के बजाय 33,08,561 रुपये का ब्याज देना होगा। इसलिए वह ब्याज भुगतान पर 8,15,804 रुपये की बचत करेगा। 

नोट: एकमुश्त पूर्व भुगतान के समय कोई भी उधारकर्ता लोन की ईएमआई या लोन की अवधि को कम करने का विकल्प चुन सकता है। उपरोक्त उदाहरण में, यह माना जाता है कि अमित ने ईएमआई स्थिर रखने का विकल्प चुना है और लोन की अवधि को कम करने का विकल्प चुना है।

 3) ईएमआई में 10% वार्षिक वृद्धि

कुछ लोग जो अपने करियर में असाधारण रूप से अच्छा करते हैं या उभरते उद्योगों में काम करते हैं, उन्हें दूसरों की तुलना में ज्यादा वार्षिक वेतन वृद्धि मिलती है। ये लोग अपने होम लोन की ईएमआई को पिछले खंड में चर्चा की गई 5% प्रति वर्ष के बजाय 10% प्रति वर्ष की चक्रवृद्धि दर से बढ़ा सकते हैं। 

आइए देखते हैं अगर अमित प्रत्येक वर्ष की शुरुआत में। 10% प्रति वर्ष की चक्रवृद्धि दर से अपनी मासिक ईएमआई बढ़ा देता है, तो क्या होगा। उदाहरण के लिए मान लिया दूसरे वर्ष की शुरुआत से अमित 38,018 रुपये की ईएमआई देना शुरू करता है। ऐसे में वह हर साल ईएमआई में 10% की वृद्धि करता है तो निम्नलिखित ईएमआई देनी होगी: 

• दूसरे साल की ईएमआई: 41,820 रुपये 
• तीसरे साल की ईएमआई: 46,002 रुपये 
• चौथे साल की ईएमआई: 50,602 रुपये
• पांचवें साल की ईएमआई: 55,662 रुपये और इसी तरह।

ईएमआई में 10% वार्षिक वृद्धि का विकल्प चुनकर, अमित को अपने होम लोन पर निम्नलिखित लाभ प्राप्त होंगे: 

1. ईएमआई की संख्या में कमी: अमित होम लोन को नियमित 240 के बजाय 120 ईएमआई किश्तों में पूरा कर सकेगा। इससे उन्हें 120 ईएमआई किश्तों की बचत होगी।
2. ब्याज पर बचत: अमित को 41,24,365 रुपये के नियमित ब्याज के बजाय 22,58,003 रुपये का ब्याज देना होगा। इसलिए वह ब्याज भुगतान पर 18,66,362 रुपये की बचत करेगा। 

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4) प्रत्येक वर्ष के अंत में 1, 00,000 रुपये का आंशिक पूर्व भुगतान

जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, कई लोगों को वार्षिक प्रदर्शन आधारित बोनस या दिवाली बोनस मिलता है। वे हर साल 50,000 रुपये जमा करने के लिए प्रति माह 4000 रुपये की आवर्ती जमा भी शुरू कर सकते हैं। वार्षिक बोनस और आवर्ती जमा परिपक्वता राशि को मिलाने से हर साल 1 लाख रुपये का फंड बनेगा।

अगर आपको सालाना बोनस नहीं मिलता है, तो आप साल के अंत में 1 लाख रुपये जमा करने के लिए 8000 रुपये प्रति माह का रेकरिंग डिपॉजिट शुरू कर सकते हैं। इस राशि का उपयोग प्रत्येक वर्ष के अंत में होम लोन पर 1 लाख रुपये का आंशिक पूर्व भुगतान करने के लिए किया जा सकता है।

आइए देखें कि क्या होगा यदि अमित प्रत्येक वर्ष के अंत में अपने होम लोन पर 1,00,000 रुपये का वार्षिक आंशिक पूर्व भुगतान करता है, तो उसे निम्नलिखित लाभ प्राप्त होंगे:

1. ईएमआई की संख्या में कमी: अमित होम लोन को नियमित 240 के बजाय 168 ईएमआई किश्तों में पूरा कर सकेगा। इससे उन्हें 72 ईएमआई किश्तों की बचत होगी।
2. ब्याज पर बचत: अमित को 41,24,365 रुपये के नियमित ब्याज के बजाय 27,83,661 रुपये का ब्याज देना होगा। इसलिए वह ब्याज भुगतान पर 13,40,704 रुपये की बचत करेगा।

नोट: एकमुश्त पूर्व भुगतान के समय कोई भी उधारकर्ता लोन की ईएमआई या लोन की अवधि को कम करने का विकल्प चुन सकता है। उपरोक्त उदाहरण में, यह माना जाता है कि अमित ने ईएमआई को स्थिर रखने और लोन की अवधि को कम करने का विकल्प चुना है।

होम लोन पूर्व भुगतान विकल्प: एक राउंडअप

उपरोक्त अनुभागों में, हमने अमित द्वारा उपयोग किए जा सकने वाले विभिन्न होम लोन प्रीपेमेंट विकल्पों और प्रत्येक से प्राप्त होने वाले लाभों की चर्चा की। आइए अब हम चारों को संक्षेप में प्रस्तुत करते हैं:

नोट: होम लोन पूर्व भुगतान की अवधारणा को आसानी से समझने के लिए उपरोक्त तालिका में पूरे लोन अवधि के दौरान होम लोन की ब्याज दर में कोई बदलाव नहीं माना गया है। हालांकि, वास्तविक जीवन में, अधिकांश होम लोन फ्लोटिंग रेट लोन होते हैं, जहां ब्याज दर को बाजार की ब्याज दर में बदलाव के साथ संशोधित किया जाता है। इसलिए, जब भी ब्याज दर में कोई बदलाव होता है, तो बाद की सभी गणनाएं बदली हुई ब्याज दर के अनुसार बदल जाएंगी।

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होम लोन का पूर्व भुगतान करते समय ध्यान रखने योग्य बातें 

• अपने वित्तीय लक्ष्यों के लिए निवेश किए जाने वाले पैसे को होम लोन के पूर्व भुगतान में नहीं लगाएं
• कुछ लोग हर साल ईएमआई में 5% या 10% वार्षिक वृद्धि के लिए जाने में सक्षम नहीं हो सकते हैं। लेकिन किसी स्तर पर, विशेष रूप से 10% चक्रवृद्धि ईएमआई वृद्धि के साथ, ईएमआई इतनी बड़ी हो सकती है कि हाथ में नकदी प्रवाह के साथ प्रबंधन कर सके। उस स्तर पर, आप बाद के वर्षों के लिए पिछले वर्ष की ईएमआई जारी रख सकते हैं।
• अगर चक्रवृद्धि का प्रबंधन करना मुश्किल है तो कोई व्यक्ति चक्रवृद्धि दर के बजाय हर साल ईएमआई को 5% या 10% साधारण दर से बढ़ाने पर विचार कर सकता है।

आखिरी शब्द

जैसा कि हमने देखा कोई भी व्यक्ति अपने होम लोन का पूर्व भुगतान करने से काफी लाभ प्राप्त कर सकता है। हमने चार होम लोन पूर्व भुगतान विकल्पों पर चर्चा की है और आप अपनी वित्तीय स्थिति के आधार पर इनमें से किसी एक को चुन सकते हैं। आप अपनी आवश्यकता के अनुरूप इन पूर्व भुगतान विकल्पों को अनुकूलित भी कर सकते हैं। कुल मिलाकर कहने का मतलब है कि जितनी जल्दी हो सके अपने होम लोन का भुगतान करने का प्रयास करें, क्योंकि इससे आप अपने काफी पैसे बचा सकते हैं।