यदि आपका डेवलपर बैंक ऋण चुकौती में चूक करता है तो आपको क्या बातें जाननी चाहिए?

हाल ही में, ऐसे उदाहरण सामने आए हैं जब एक रियल एस्टेट डेवलपर ने बैंक और अन्य वित्त प्रबंधक पर धोखाधड़ी की है, जिसमें सी.बी.आई को दख़ल देना पड़ा है। लेख ऐसे मामलों में खरीदार के लिए उपलब्ध विकल्पों को देखता है, जहां निश्चित रूप से उधार देने वाली संस्था संपत्ति का प्रतिनिधित्व करने के लिए अपने अधिकार का प्रयोग करेगी, एक चाल जो निर्दोष खरीदार को भुगतान की गई संपत्ति को छोड़ने पर मजबुर कर सकती है।

यदि आपका डेवलपर बैंक ऋण चुकौती में चूक करता है तो आपको क्या बातें जाननी चाहिए?

2018 के अंत में, दो रियल एस्टेट कंपनियों ने इसी तरह के कारणों के लिए लगातार मीडिया पर स्टेटमेंट जारी किए - यह आशंका है कि वे बैंकों और एनबीएफसी से ऋण पर चूक गए थे। 23 अक्टूबर को पीरामल एंटरप्राइजेज ने कहा कि उसने "किसी भी प्रकार की उन सभी आधारहीन अफवाहों का खंडन किया है जो उसकी अचल संपत्ति ऋण पोर्टफोलियो कंपनी के संबंध में हो रही हैं"।
एक दिन बाद, वाटिका लिमिटेड, गुड़गांव स्थित एक रियल एस्टेट कंपनी, इसी तरह अपने वित्तदाता और उपभोक्ताओं को यह सुनिश्चित करने की मांग करती है कि "प्रत्येक ऋणदाता एस्क्रो खाते के माध्यम से अच्छी तरह से संरक्षित है", जो उसने  "अपने मजबूत नकदी प्रवाह का प्रदर्शन किया।" कंपनी ने अपने 

वित्तीय वर्ष 2019 के बिक्री लक्ष्यों को पूरा करने के बारे में भी विश्वास व्यक्त किया।
यह एक प्रासंगिक सवाल उठाता है: आप क्यों - एक उपभोक्ता (अचल संपत्ति के खरीदार) के रूप में प्रभावित होंगे- यदि उस संपत्ति का डेवलपर वित्तीय संस्थाओं द्वारा लिए गए ऋणों को चुकाने में चूक गया हो? किसी भी अन्य व्यवसाय की तरह, बिल्डर्स भी अपनी परियोजनाओं को वित्त देने के लिए बैंक से ऋण लेते हैं, हालांकि, क्या होगा यदि डेवलपर उधार ली गई राशि का भुगतान करने में असमर्थ हो? क्या आपके द्वारा बुक की गई संपत्ति के भाग्य को यह प्रभावित करेगा?

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भारतीय रिज़र्व बैंक दिशा निर्देश

जब कोई डेवलपर किसी परियोजना के लिए ऋण लेता है- मान लीजिए किसी अपार्टमेंट ब्लॉक के लिए एक से ज़्यादा फ़्लैट -तो,भारतीय रिज़र्व बैंक के दिशानिर्देश अनुसार,"उधार देने वाली बैंक या वित्तीय संस्थान द्वारा उसे कोई आपत्ति नहीं है -ऐसा कहते हुए एक एन.ओ.सी जारी करने के बाद ही कोई भी बिक्री संभव है । कई ऋणदाता हो सकते हैं, प्रत्येक से एन.ओ.सी आवश्यक है।


धोखाधड़ी पूरी तरह से असंभव नहीं है, 2018 की शुरुआत में, केंद्रीय जांच ब्यूरो ने ज़ीरकपुर, पंजाब में डेवलपर्स के खिलाफ एक मामला दर्ज किया, जिसमें उन्होंने ऋण राशि को हटाने और दो प्रतिभूतियों के संबंध में मूल्य के साथ मिलीभगत में एक्सेल अतिरंजित मूल्यांकन प्रस्तुत करने का आरोप लगाया,  शिकायतकर्ता बैंक से प्राधिकरण प्राप्त किए बिना घर का फ्लैट बेचने का,"जिन का पहला हक़ था उन संपत्तियों पर ।"

इसलिए, यदि बिल्डर इस तथ्य को दबा देता है, तो आपको समस्या हो सकती है, क्योंकि ऋणदाता की एन.ओ.सी के बिना आप एक अस्पष्ट अधिकार के साथ दुखी होने का खतरे मे रहते हैं।यह सलाह दी जाती है कि खरीद को अंतिम रूप देने से पहले सभी संपत्ति से संबंधित दस्तावेजों की जांच करें और यह सुनिश्चित करें कि संपत्ति बंधक से मुक्त है और इसके पास स्पष्ट अधिकार हैं।

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ऋणदाता के अधिकार

फिर से, यह संभव है कि परियोजना के बाजार की स्थिति पर खरीदार को तैनात रखने के लिए RBI के दिशानिर्देशों का पालन करने के बावजूद, डेवलपर अपने ऋण को मंजूरी देने में चूक कर जाए।उस मामले में, उधार देने वाली संस्था ,संपत्ति पर हिस्सेदारी का दावा करने के अपने अधिकारों का उपयोग कर सकती है , जैसा कि ज़िकरपुर परियोजना के साथ पहले उद्धृत किया गया था।

हालाँकि, यह सोचने का कोई कारण नहीं है कि आपने अपनी संपत्ति रातोंरात खो दी है।ऋणदाता को निर्धारित कार्यवाही से गुजरना होता है, जिसकी शुरुआत बिल्डर द्वारा ऋण चूक की घोषणा के साथ की जाती है।यह डेवलपर के लिए पहला औपचारिक संकेत है कि ऋणदाता ने निपटान की प्रक्रिया शुरू कर दी है, उनके लिए भीनिपटान के दरवाजा खुला रखते हुए।प्रमोटर खरीदारों को संपत्ति सौंपने के लिए निर्माण जारी रखने से नहीं रोक रहा है।

यदि बिल्डर अपने ऋण चुकौती दायित्वों को पूरा करने और परियोजना के स्वामित्व को बनाए रखने के लिए बिल्डर व्यक्तिगत या कॉर्पोरेट गारंटी प्रदान करता है तो तसलीम से बचा जा सकता है।लेकिन अगर कोई मुख्य मार्ग नहीं है, तो उधार देने वाली संस्था संपत्ति पर भौतिक कब्जे की प्रक्रिया शुरू कर सकती है।

आप कहाँ खड़े हैं

बिल्डर के साथ आपका अनुबंध आपके स्वामित्व को स्थापित करने के लिए पर्याप्त नहीं हो सकता है, लेकिन जब तक आपके कागजात तैयार होते हैं और स्टांप ड्यूटी का भुगतान किया जाता है, तब तक आप सुरक्षित रहेंगे ।हालाँकि, आपको कुछ विचलित कानूनी तकरार का सामना करना पड़ सकता है,अगर परियोजना अभी भी निर्माणाधीन है और अचल संपत्ति अधिनियम 2016 रेरा चलन में है।
विशेषज्ञ जटिलताओं की कानूनी चेतावनी देने के लिए अधिनियम की धारा 7 और धारा 8 की ओर इशारा करते हैं।खंड 7 अचल संपत्ति क्षेत्र के लिए नियामक को सशक्त बनाता है-अचल संपत्ति नियामक प्राधिकरण, रेरा अधिनियम के तहत स्थापित निम्नलिखित उपाय करते हैं:
    •    आवंटियों या खरीदारों के डेवलपर और एसोसिएशन के पंजीकरण को रद्द करें।
    •    परियोजना को पूरा करने के लिए एक नया डेवलपर नियुक्त करें।

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क्या उधार देने वाली संस्था अपने डेवलपर के अधूरे प्रोजेक्ट को किसी अन्य डेवलपर को नए सिरे से बेचने का अधिकार रखती है, ताकि इसके निवेश को पुनः प्राप्त किया जा सकता है।परियोजना एक नया रूप ले सकता है क्योंकि नए डेवलपर को अपने स्वयं के निवेश को पुनर्प्राप्त करने के लिए अतिरिक्त खरीदार ढूंढना पड़ सकता है।

धारा 8 ख़रीदार को ,याने कि आपको ,यह अनुमति देता है -परियोजना को पूरा करने के तरीके पर इनकार करने का पहला अधिकार।विशेषज्ञों का कहना है कि धारा 7 के प्रावधानों के लिए माना जाता है, यह वह है जो खरीदारों के बीच कुछ हद तक संघर्ष को जन्म दे सकता है, जो कि पुनर्निर्मित परियोजना के ख़रीदार के पहले इनकार के अधिकार और ऋणदाता के अधिकारों को इसके बंधक को लागू करने और विकास के अधिकारों को एक तीसरे पक्ष को को बेचने के लिए ।हालांकि, कुल मिलाकर, आपकी रुचि की रक्षा के लिए पर्याप्त जगह है, विशेषज्ञों का कहना है।

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आख़िरी शब्द

रेरा ने जो किया है वह अचल संपत्ति क्षेत्र में विभिन्न स्तरों पर खरीदार को सुरक्षित करता है:पंजीकरण प्रक्रिया, परिवर्तन और परिवर्धन, विज्ञापनों और प्रचारों में खुलासे, अधिकारों का हस्तांतरण, समय पर कब्जा, सामग्री की गुणवत्ता, कार्पेट क्षेत्र को अलग निकालना, आवश्यक दस्तावेजों को बाहर निकालना, दिवालियापन और पोस्ट हैंडओवर देनदारियाँ।
प्रमोटरों द्वारा डिफ़ॉल्ट के रूप में संपत्ति के अधिकारों का हस्तांतरण हो सकता है, आइए हम विचार करें कि आप कैसे सुरक्षित हैं।रेरा से पहले, बिल्डर्स अक्सर बुकिंग करने वाले लोगों को सूचित किए बिना किसी अन्य डेवलपर को प्रोजेक्ट हस्तांतरित कर देते थे और इस आधार पर किए गए वादों के उल्लंघन के लिए उनसे निपटने से इनकार करते थे कि वे सभी अब परियोजना से जुड़े नहीं थे।

रेरा आने के बाद , घर खरीदार के लिए यह उत्पीड़न अतीत का एक बुरा सपना है। अधिनियम ने परियोजनाओं के हस्तांतरण के मामले में पालन की जाने वाली प्रक्रिया को निर्धारित किया गया है: निवेशकों, खरीदारों और नियामक को अधिसूचित करना होगा और दस्तावेजों पर नाम और मालिकाना हक पूरे होना चाहिए। जब तक यह नहीं किया जाता है, मूल डेवलपर को खरीदारों के प्रति जिम्मेदारी से छुटकारा नहीं दिया जाएगा।

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